2016, un bon cru pour l'immobilier ?
Une diminution des taux de crédit...
Sur les 3 derniers mois, le cours des taux du crédit immobilier a poursuivi sa plongée.
En juin, les taux d’emprunt ont de nouveau baissé atteignant 1,62% en moyenne (toutes durées de prêts confondues et hors coût des garanties) selon l’observatoire Crédit logement/CSA. Une chute habituelle depuis 2011 qui s’est véritablement accélérée fin 2015. Cette dernière diminution du mois de juin connote d’une certaine précipitation dans sa chute versus le mois de mai (1,76%) puisqu’on enregistre -8,6% entre ces 2 mois. Un taux qui s’élevait à 2,2% il y a encore 6 mois.
Cette baisse s’explique principalement par la politique monétaire de la BCE qui permet aux banques de bénéficier de conditions de refinancement très favorables (aujourd’hui à 0,24%). Plus le taux de financement accordé aux banques est intéressant plus le taux qu’elles accordent sera intéressant. Dans son objectif de relance de l’économie européenne, Mario Draghi semble vouloir maintenir cette ère de ressources bon marché jusqu'au moins en mars 2017. Les banques ont également une volonté de trouver de nouveaux clients (à l’opposé des renégociations de crédit), ce qui explique aussi leur politique agressive, car elles savent qu’une fois le crédit immobilier accordé, le client restera.
...qui impacte les prix de l’immobilier
Parallèlement, les prix de l’immobilier baissent continuellement depuis 2011 (-22,5%), et la baisse des taux a contribué à la stagnation de cette chute. Les prix restent globalement stables, excepté dans les villes les plus dynamiques dans lesquelles on constate d’ores et déjà une très légère hausse depuis le début de l’année.
...et participe à relancer les transactions.
Des prix qui se stabilisent voire repartent légèrement à la hausse et une reprise des transactions.
La part des primo-accédants s’est envolée, pour atteindre 69% du marché. Une conséquence positive. Ce constat est à prendre avec des pincettes puisque cette accession à la propriété pourrait se durcir peu à peu si les prix de l’immobilier s’élèvent trop, quelque soit le taux le plus bas. Et comme les banques ne prêteront pas à taux négatifs... Ce n’est pas une sonnette d’alarme que nous signalons mais une remarque sur une situation de marché qui ne peut pas durer éternellement et qui va très certainement bouger dans les mois à venir.
Il faut s’attendre dans les mois à venir à une augmentation des prix de la pierre (selon les experts 2 à 3% du m2). Une remontée des prix qui pourrait s’accélérer en 2017.
Un marché de l’immobilier dopé
Aussi, 2016 semble marquer une belle année pour l’immobilier, surtout sur cette première partie de l’année, avec un taux de crédit historiquement bas et des prix immobiliers fort intéressants. Une situation qui dope le marché de l’immobilier. Il faut donc garder en tête une reprise progressive du secteur immobilier dans les prochains mois, qui s’accompagnera de prix à la hausse.
Cependant, on pourrait se poser la question de la pérennité du marché : comment maintenir cette dynamique immobilière tout en subissant une remontée à la hausse des taux ?
Deux solutions possibles : soit grâce aux mesures incitatives de l'état soit par la croissance des revenus. Nous pourrions attendre de l’État qu'il encourage l'acquisition immobilière par différents systèmes (PTZ, PTZ+....) et le développement de la construction (régime fiscal favorable), mais en temps de rigueur des finances publiques, il y a plus à espérer du côté de la croissance des revenus. En effet, cette solution peut absorber une remontée de taux : en augmentant les revenus des acquéreurs, cette hausse sera absorbée. Pour cela, il faut une confiance en l'avenir des entreprises, donc de la croissance et une baisse du niveau de chômage, sans cela pas d'augmentation salariale, ni d'enrichissement possible.
Heureusement la confiance est là malgré un contexte difficile...
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