Zoom sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Sous réserve d’une adoption définitive par le Sénat de la loi de finances 2018, le cabinet C&B CONSEILS vous résume l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Des critères similaires à l'ISF
L’IFI, qui prend la suite de l’ISF et qui se concentre uniquement sur la pierre (sous toutes ses formes), aura pour bases similaires :
- le seuil de 1,3 millions d’euros ;
- l’abattement de 30% sur la résidence principale ;
- le même barème appliqué.
Le périmètre
Selon l’article 964, « il est institué un impôt annuel sur les actifs immobiliers non affectés à l'activité professionnelle de leur propriétaire désigné sous le nom d’impôt sur la fortune immobilière ».
Les biens concernés
L’assiette de l’IFI est constituée de la valeur nette des actifs immobiliers, c’est-à-dire l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus en direct ou indirect via des sociétés ou organismes : bien immobilier, SCI, SCPI, actifs détenus au sein de contrats d’assurance-vie, OPCI, actions de Société d'Investissement Cotée (Foncière) ...
Exception faite aux biens professionnels, c’est-à-dire liés à l’exploitation et utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale). Deux situations sont à distinguer :
• si l’immobilier d’exploitation est inscrit dans bilan de la société, tout porteur de part est exonéré ;
• si l’immobilier d’exploitation est détenu dans le patrimoine privé du contribuable de manière directe ou via une société civile dès lors qu’il est mis à disposition de l’outil professionnel du redevable, cet immobilier est également exonéré).
Exonérations également pour :
- les locaux de loueurs meublés professionnels ;
- les bois et forêts, biens agricoles, parts de GFA (exonération partielle) ;
- les personnes détenant moins de 10% du capital d’une société d’exploitation (si celle-ci détient de l’immobilier liée ou non à l’activité de ladite société)
Selon le projet de loi, sont concernées les parts ou actions de sociétés ou organismes détenues par une personne assujettie à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.
Le cas du démembrement de propriété
Aucune modification concernant le démembrement conventionnel consécutif à une vente ; c’est-à-dire que lorsque le vendeur se dessaisit de la nue-propriété, une répartition de valeur est appliquée entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.
Une différence est à soulever pour le nu-propriétaire qui devient imposable, ce qui n'était pas le cas avec l'ISF. En effet, pour toutes les successions réalisées depuis le 1er juillet 2002, l'IFI s'appliquera au prorata des répartitions de valeur entre l’usufruit et la nue-propriété. Quid du partage de valeurs côté usufruitier qui, à l’inverse, sortira de l’IFI.
Dans la pratique
Toute personne redevable de l'IFI devra déclarer la composition et la valorisation des biens taxables sur le formulaire 2042 et le joindre à sa déclaration. Plus de déclaration supplémentaire et de date différente.
Quid des investissements dans des fonds ISF-PME
La réduction d’impôt est conservée pour tout investissement réalisé dans des fonds ISF-PME jusqu’au 31 décembre 2017. Ensuite, il ne sera plus possible de réduire son IFI de cette manière.
La réduction concernant les dons sera quant à elle maintenue.
Le champ applicable des déductions
Que peut-on déduire de l’assiette imposable ?
- la taxe foncière sera déductible (pas de déduction de l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, la taxe d’habitation) ;
- les dettes liées à l’acquisition ou entretien du bien immobilier (exclusion des dettes contractées auprès d’un membre du foyer fiscal ou membre du groupe familial ou encore auprès d’une société contrôlée par le groupe familial - sauf si un caractère « normal » est justifié).
Restrictions faites aux :
- prêt in fine : l’administration fiscale va désormais calculer le crédit comme s’il était amorti de manière linéaire (dans le cadre de l’ISF, ce prêt était intéressant puisque le capital est remboursé à la fin du prêt et qu’il était totalement déductible durant toute la durée du crédit) ; aussi, l’optimisation risque d’être inefficace ;
- patrimoine immobilier de plus de 5 millions d’euros : si le montant de la dette est supérieure à 60 % de cette valeur, la partie des dettes dépassant cette limite ne sera déductible qu'à hauteur de 50 % de cet excédent.
Attention toutefois, nous rappelons que le texte n'est pas encore entré en application, d'ici là des modifications sont toujours à attendre.
Notre cabinet C&B CONSEILS se tient à votre disposition pour toute question : contactez-nous ici.